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日志

 
 

限购令非降价手段,2011楼市何去何从  

2011-02-07 16:24:13|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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九月底开始,“限购令”陆续出台,至今差不多两个月,其间议论颇多,藏否不一。主流的支持观点认为,房价继续快涨,必然放大泡沫、冲击经济,同时导致民怨载道,累积严重的经济、社会矛盾,所以重手调控是必要的选择,其结果会使房价明显下调。反对的观点是,在成熟的市场经济体系中,使用严厉的非市场手段解决市场问题,会南辕北辙,后患无穷,结果是房价会不降反升。然而,事实胜于雄辩。在被称为“史上最强”的房地产调控政策——“限购令”下,两个月后的市场真实反映则是“僵持”,即交易量有所下降,但房价未见明显松动。这样的形势并非如当初“限购令”出台时的主流预期。

在人们为各地继续实施限购令欢呼的时候,各城市成交量与房价并没有听声而落,十一月主要城市房价无论是环比上涨还是同比绝对数,都呈上涨结果,而且全年涨幅并非媒体或网上公布的6%左右,前三十个大中城市的数据就足够支持这一结论,更何况去年全年全国地级城市房价绝对数至少上涨500元/平米。

    限购令的出发点是抑制投资投机性需求,与房价并无必然关系。

    限购令能降房价建立在三个基本前提之上,缺一不可:

    一是供应保持充足并且绝对量上是供过于求/二是老百姓买房不存在恐慌性购买而选择的是量入为出,量力而行,按部就班/三是开发商不捂盘并且开发商的主要目标在于求得更快的销售。

    如果开发商不具备降价促销的动机与动力,供求关系比较紧张甚至是人为的供不应求格局,而老百姓在开发商人为营销环境中不基于产品的稀缺性而发生恐慌性购买,则房价肯定会回落。

    事实上,自去年四月以来,市场中最旺盛的需求并不是投资投机性需求,而是当地的基本需求,即首次置业、异地首次置业、改善性刚需(约等于二、三次置业)。这些需求因为政策延缓了其购买预期,因为对房价存在下跌观望,实际属于将消费进行了不必要的集中,集中消费必然促成价格上涨。

    而彼时正好处于热钱交汇处,在营销的推波助澜下房价才会反常。

    实质上,限购令的意义远非抑制投资投机消费与降房价,而是还原市场追求,即让更多商品房需求的目的锁定在自住而不是谋利上,远期来讲,当房子控制在合适的人群手中,租价也会稳定,房价在一个较长时期看自然也会稳定,这个是限购的重要意义所在。

    如果官方真想降房价,把一房一价及所有房源予以公示并控制于物价部门监控之下,立马见效。

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